2022年3月以來，上海新一輪本土新冠疫情爆發(fā)。為防控疫情，政府采取了大規(guī)模封控措施，各行各業(yè)均遭受了不同程度的損失，營業(yè)收入下滑，對企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營造成重大影響，尤其對商業(yè)地產(chǎn)的租賃雙方構(gòu)成了重大挑戰(zhàn)。無論對出租人還是承租人，如何在疫情影響下合法、合規(guī)處理租賃合同事宜均是棘手且急迫的問題。
對于承租人而言，如因受疫情或疫情防控措施影響，導(dǎo)致無法按期支付租金的，屋租賃合同中會(huì)就承租人的違約責(zé)任作出約定，包括但不限于逾期支付租金的違約金或滯納金、合同解除的違約金、保證金、逾期返還房屋的占用費(fèi)等。上海市針對自身的情況，就租金減免的相關(guān)問題政府也作出了進(jìn)一步細(xì)化規(guī)定。
綜上問題出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的租賃管理合同在所有行業(yè)合同中算是復(fù)雜的一類。
想應(yīng)的功能包括：合同審批流程、合同的模板文書、意向金保證金的收取、合同到期提醒、合同變更、提前撤場、合同轉(zhuǎn)乙方、合同附件的上傳等合同的管理。
招商合同的簽訂流程
首先說一下流程，每個(gè)企業(yè)的流程都是跟企業(yè)的組織架構(gòu)、崗位職責(zé)以及業(yè)務(wù)的實(shí)際情況來決定的，商業(yè)地產(chǎn)也不例外，所以無論如何招商合同的審批流程必須是可變的，可持續(xù)優(yōu)化或調(diào)整的，一旦做成定制開發(fā)的項(xiàng)目，每次流程的變動(dòng)都要去修改軟件程序，這樣的招商管理軟件項(xiàng)目一定以失敗告終。
每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)都需要結(jié)合自己的實(shí)際情況，制定適合當(dāng)前項(xiàng)目的招商合同審批流程，是不是需要前置招商方案審批、意向合同審批、定金合同審批等，是不是需要做好一鋪一價(jià)并在審批過程中進(jìn)行判斷，有的項(xiàng)目可能還需要有招商計(jì)劃來比對。
這里值得一提的是凡是國企和央企的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，招商合同的審批流程需要更加嚴(yán)格和細(xì)致，必須符合國有企業(yè)的內(nèi)控管理要求，日后才能通過審計(jì)這一關(guān)，責(zé)任重大，務(wù)必嚴(yán)謹(jǐn)。
招商合同的格式化條款
商業(yè)地產(chǎn)招商合同的格式化條款也是比較復(fù)雜的，除了甲方、乙方可能會(huì)有多方合同，由于商戶品牌業(yè)態(tài)的多樣性及創(chuàng)新性，商戶經(jīng)營模式的復(fù)雜性就確定了商業(yè)地產(chǎn)招商合同的復(fù)雜性，純租金的招商合同越來越少，聯(lián)營的、低租+提成的、純提成的，兩者取高的，你想象不到的都會(huì)有，租金的減免期也是無奇不有，簡單一點(diǎn)的就是固定的減幾個(gè)月，復(fù)雜一點(diǎn)的來個(gè)滿1年減1個(gè)月，再復(fù)雜的來個(gè)遞增第1年減1個(gè)月，第2年減2個(gè)月，總之招商人員為了完成招租任務(wù)，在政策范圍內(nèi)極盡所能（招商政策的制定非常重要，這里說上三遍），同樣租金及提成也是極其復(fù)雜，有固定的，有遞增的，還有特殊情況發(fā)生都的（今年的新冠正好是個(gè)典型，有的面1個(gè)月，有的免2個(gè)月），總之要設(shè)計(jì)一個(gè)規(guī)范化、格式化、可以完全由軟件自動(dòng)計(jì)算的租金，幾乎不太可能，但是無論如何要能夠適應(yīng)招商的實(shí)際情況和特殊情況是必須的。
招商合同的工程條件、裝修要求、經(jīng)營活動(dòng)就先不說了。
再來看看招商合同的個(gè)性化
因?yàn)槊總€(gè)商業(yè)項(xiàng)目的情況千差萬別，租金的收繳日期都不是統(tǒng)一的，租金跟物業(yè)管理費(fèi)也不是進(jìn)一個(gè)法人公司，還有停車、水表、電表、燃?xì)獗怼⒕S修、活動(dòng)、廣告位、場地租賃……都是個(gè)性化，每個(gè)法人公司的財(cái)務(wù)制度也都是不一樣的，稅點(diǎn)也不一樣，含稅、不含稅、第三方渠道租賃及傭金、還有裝修、開業(yè)要求等等，永遠(yuǎn)會(huì)有你沒有想到的。這樣看來是有一定的復(fù)雜性，商業(yè)地產(chǎn)管理軟件的合同管理部分就需要做個(gè)性化的實(shí)施了，所以不要以為軟件是每個(gè)公司企業(yè)拿來就可以用的東西，那用的就不是你想要的不是你自己的東西，也不能針對您公司的管理起到作用了。
所以要把商業(yè)地產(chǎn)招商的合同管理管好絕對不是一件容易的事情，還是要借助一些軟件來科學(xué)的規(guī)范的管理，這不但提高工作效率降低人工成本還可以將重要數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)掌握在自己手中。
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